观点与蒋玉才对话：深创投红土之上的投资守望

文章来源：“观点”微信公众号（ID：guandianweixin）

编者按：

置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

作为其中的“金融篇”，将邀约国内外顶级经济学者、金融机构进行深度采访交流，从资本市场的角度观察当下经济、金融与行业的发展与趋势。

“红土”对“黑石”，深创投旗下基金品牌“红土”赋名，或许是深创投希望对标美国“PE之王”黑石的内心写照。

7月3日，《私募投资基金监督管理条例》公布，标志着私募行业首部行政法规完成落地，其中指出将进一步鼓励及规范创业投资基金发展。

本次与深创投副总裁、深创投不动产基金管理（深圳）有限公司（以下简称“深创投不动产基金”）董事长蒋玉才的面对面交流，从深创投自身成长路径，以小见大，观察国内不动产基金在探索改革中不断发展壮大，直至走到“聚光灯”下。

蒋玉才指出：“不动产基金的改革是我们国家继企业股份制改革之后，资本市场的又一重大改革，后者是将企业的股权进行证券化，前者则是把优质资产的份额证券化。”

回首望

私募行业首部行政法规正式出台，此时国内私募行业已经快速生长了二十余年。

深创投成立于1999年，由深圳市政府出资并引导社会资本出资设立，其中深圳市政府出资5亿元，7家社会资本出资2亿元。到了2010年时，深圳市政府成立了创投办，发起设立规模为30亿元的创业投资引导基金，这便是深圳市政府投资引导基金的起点。

2016年，深圳市政府在前期创业投资引导基金管理经验及取得成效的基础上，扩大基金规模，由市财政出资1000亿元，设立了深圳市政府投资引导基金。经过深圳市政府的同意，引导基金管理权由深圳市财政委员会（已更名为深圳市财政局）授予了深创投。

目前，深创投牵头发行及运营管理着全国首批基础设施REITs产品之一的“红土创新盐田港REIT”，以及国内首批保障性租赁住房公募REITs之一“红土深圳安居REIT”。

深创投成立之初，国内风险投资市场还没有“石头”可以摸着过河，更多靠自身探索。经过二十余年发展，深创投已成长为以创业投资为核心的综合性投资集团，现注册资本100亿元，管理各类基金总规模约4462亿元。

蒋玉才对观点新媒体指出，深创投成立以来，便按照深圳市委、市政府及市国资委对公司的创业投资、企业股权投资的定位来推动中小企业的发展和转型。

“我们探索和摸索出了一套比较具有中国特色的创投管理模式，使深创投在本土创投机构中走在前列。无论是投资规模、退出收益，还是管理水平，连续多年综合排名都在前三名，在本土创投机构中排名第一。”

短暂分享深创投获得的成绩后，蒋玉才继续向我们介绍深创投开展不动产基金业务的考量。

他表示，创投业务上取得的成绩虽然很好，但仍是一个周期长、风险高且成功了才有高收益的行业。

“2015年至2016年，我们探索深创投未来的发展模式在哪里，怎么样进一步提升深创投的品牌影响力。”

在此期间，深创投对标黑石集团这样国际领先的投资机构，进行多元化发展。而道路便是以创投业务为核心，拓展创投产业链上下游或者相关多元化业务，包括并购基金、S基金、不动产基金、公募基金等业务。

不同于创投领域，不动产投资具有投资风险相对较小、期间收益较为稳定、投资规模大等特点。深创投于2017年即开始布局不动产投资领域，成立了专门从事不动产和REITs基金投资的专业投资管理机构——深创投不动产基金管理（深圳）有限公司。

随后，深创投进一步设立了公募基金子公司深创投红土资管，而深创投下属的公募基金红土创新则建立了基础设施投资部，由此，深创投成为中国唯一一家打通了“私募+公募”平台的不动产金融领域全牌照私募投资集团。

向前看

国内公募REITs经过三年发展，投资场景从仓储物流、产业园区、高速公路等领域，进一步扩展至保租房、能源、文化等领域。

今年3月，消费类基础设施REITs被纳入发行试点范围，REITs投资场景和资产类别继续扩容。

相关部门认识到不动产基金的重要性，逐步拥抱公募REITs市场，进行了许多探索。

蒋玉才指出：“如何在这种情况下破解资金来源困难的问题，政府想了很多办法，包括PPP模式，包括其他的一些探索，最后是利用不动产基金这个形式进行建设资金的募集。”

在蒋玉才看来，国内基础设施REITs试点是选取了一部分基础设施，且这部分设施是已建成投入运营、有稳定确认收入、收入水平达标的资产。通过对这部分优质资产进行证券化，推向公开市场募集资金，再进行下一步投资运作或者其他基础设施的建设和开发。

通过优质不动产资产证券化并推向资本市场，一方面，助力企业完成重资产退出，吸引社会资本参与基础设施项目，满足良性循环发展的需要；另一方面，也为公众提供了一个区别于股票交易的投资方式和渠道，相较于股票市场波动较大、风险较高的情况，不动产证券化提供了波动较小、收益较为稳定的产品。

对于试点本身及资产筛选的逻辑，蒋玉才认为出发点很好，逻辑也是成立的，“而且从国家推出的第一批试点来说，效果也是比较明显的。”

他进一步表明，基础设施REITs试点仅是整个不动产基金产品摸索发展过程的第一步，实际上不动产基金的概念还有很多可以延伸的地方。

自2021年以来，不动产基金在一系列政策推动下落地，试点范围不断扩大，从近期证监会的动作看，不动产基金试点已“延伸”至“商业项目”。

今年3月，证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，将消费基础设施纳入试点资产范围，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

虽然政策端已然开闸，但现阶段仍没有商业项目REITs落地的案例。

对于这一情况，蒋玉才坦言，考虑到消费基础设施REITs领域刚刚打开，目前各原始权益人在进行前期资产梳理、底层资产合规问题解决、方案设计等工作，因此尚未有项目正式落地。

“但我们相信，随着市场进一步发展，未来消费基础设施领域也将有试点落地，并进一步发展壮大。”

在蒋玉才看来，风险与机遇并存，深创投不动产也已经在布局和尝试一些机会投资项目。

“在目前的经济环境下，我们相信会有一定的投资机会，同时坚信，不动产项目的自身投资价值是平衡不动产投资风险和收益的关键要素。因此，我们将基于不动产项目自身的投资价值，基于详细的测算及具体的质量指标，围绕国家战略，筛选高质量的基础设施项目。”

以下为观点新媒体对深创投不动产基金管理（深圳）有限公司董事长蒋玉才先生的采访实录：

观点新媒体：2023年是深创投集团的“高质量发展年”，在这个大方向下，集团对于深创投不动产具体提出了什么要求？主要发展思路是怎样的，相较于过往是否有所变化？

蒋玉才：深创投集团自成立以来，以发现并成就伟大企业为使命，致力于做创新价值的发掘者和培育者，持续改革创新，紧跟国家战略布局，打造以创业投资为核心的全球顶级投资集团。

成立二十多年来，按照深圳市委、市政府的要求，我们探索出了一套比较符合中国特色的创投管理模式，服从于国家大的发展战略，按照我们自己确立的“发现并成就伟大企业”的使命，聚焦于中小企业的股权投资。

在这个领域，我们取得了比较好的成绩。可以说，除了一些外资背景的大机构之外，深创投在本土创投机构中走在前列。无论是投资规模、退出收益，还是管理水平，连续多年综合排名都在前三名，在本土创投机构中排名第一。

我们在创投行业取得了很好的成绩，产生了很好的品牌化效应和规模化效应。

但同时也要看到，创投业务具有高风险、高收益、投资期限较长等特点。对标黑石集团，国际领先的投资机构均有多元化的发展策略。因此，集团以创投业务为核心，进一步拓展了创投产业链上下游或者相关的多元化业务，包括并购基金、S基金、不动产基金、公募基金等业务。

不同于创投领域，不动产投资具备投资风险相对较小、期间收益较为稳定、投资规模大等特点。深创投于2017年开始布局不动产投资领域，成立了专门从事不动产投资管理的机构——深创投不动产基金管理（深圳）有限公司，设立了公募基金子公司——深创投红土资管，下属公募基金公司红土创新设立了基础设施投资部，是全中国唯一一家打通了“私募+公募”平台的不动产金融领域全牌照私募投资集团。

我在很多公开场合强调，不动产基金改革可以说是我们国家继企业股份制改革之后，资本市场的又一重大改革。

不动产基金把优质资产的份额证券化，股份制是把优质企业的股权证券化。

现在不动产基金是把优质不动产资产证券化，并推向资本市场，一是从社会投资者那里吸引资金，满足不动产业务的发展。二是为公众提供了一个区别于股票交易的投资方式和渠道，而且相较于股票市场波动很大、风险很高的情况，不动产资产证券化提供了波动较小、收益较为稳定的产品。

观点新媒体：中国的不动产基金业务经过哪些探索的过程？

蒋玉才：2015年至2016年开始探索，彼时大家还没有完全认识到不动产基金的重要性。随着国家各项政策的改革，一些地方政府负债率提升，融资平台出现一些债务问题，亟待进一步投融资创新。

如何在这种情况下破解资金来源困难的问题，政府想了很多办法，包括PPP模式，包括其他的一些探索，最后是利用不动产基金这个形式来进行建设资金的募集。

这个时候，国家推出了基础设施REITs的试点，在不动产基金整个大的概念里面选取了一部分基础设施，主要是已经建成投入运营、有稳定确认收入且收入水平要达到一定门槛的资产，把这部分优质资产进行证券化，推向公开市场募集资金，再进行下一步或者其他的基础设施的建设和开发。

我个人认为，大的出发点是好的，这个逻辑也是成立的，而且从第一批推出的试点来说，效果也是比较明显的。

观点新媒体：深创投不动产是否有参与一些出险项目的收并购？公司进行投资时怎么平衡风险和收益？

蒋玉才：风险与机遇并存，在目前的经济环境下，我们相信会有一定的投资机会，深创投不动产也已经在布局和尝试一些项目投资机会。

我们坚信，不动产项目的自身投资价值是平衡不动产投资风险和收益的关键要素。

因此，公司将基于不动产项目自身的投资价值，基于详细的测算及具体的质量指标，围绕国家战略，筛选高质量的基础设施项目。

观点新媒体：今年发改委236号文进一步扩容REITs，但现阶段仍没有商业项目申报REITs，您认为商业项目真正纳入REITs的阻力有哪些？公司是否有参与一些产品的准备工作？

蒋玉才：随着今年发改委236号文进一步扩容REITs，公司在消费基础设施领域也在积极布局，进一步扩展公司投资机会以及资产配置的多样性和灵活性。

考虑到消费基础设施REITs领域刚刚开闸，目前各原始权益人在进行前期资产梳理、底层资产合规问题解决、方案设计等工作，因此尚未有项目正式落地。

我们相信，随着市场进一步发展，未来消费基础设施领域也将有试点落地，并进一步发展壮大。